Fókuszban

Buborékot indíthatnak a kormányzati lakástámogatások

2017. május 26. 10:00:33

Ingatlanpiaci buborékot indíthat el a kormányzat a lakáspiaci folyamatok túlfűtésével - erre is felhívta a figyelmet az Állami Számvevőszék elnöke a 2018-as költségvetés parlamenti vitája során. Domokos László szerint a támogatások keresletnövekedést generálnak, erre viszont lassan reagál a kínálati oldal, ami tovább emelheti az ingatlanárakat. Az ÁSZ elnöke szerint ezért fontos az ilyen típusú támogatások átgondolt, és tudatos alkalmazása, az állam ingatlanpiaci szerepének tudatos befolyásolása, szabályozása.

Horváth Bálint - Hochbaum Dániel

A 2008-ban kirobbant gazdasági válság óta egyre több közgazdasági értekezésben, gazdasági elemzésben találkozhattunk a "buborék"€ť kifejezéssel. Pontos definícióját nehéz meghatározni e jelenségnek, ugyanakkor a témával foglalkozó írások egyetértenek abban, hogy közgazdasági értelemben alapvetően akkor beszélhetünk €žbuborékról, ha egy ágazatban a várakozások, tranzakciók, tehát az adásvételi-, befektetési-, és hitelügyeletek elszakadnak a fenntartható, reális piaci folyamatoktól. Ha az egyes ágazatokat vizsgájuk, akkor talán az ingatlanpiac esetében jelenik meg leggyakrabban a €žbuborék kifejezés, általában az extrém keresletnövekedés következtében kialakuló áremelkedések kapcsán.

Bumm-bumm: mozgásban az ingatlanpiac

A már említett 2008-as válság az európai ingatlanpiacot sem hagyta háborítatlanul, a lakásárakban a válság nyomán mindenütt nagyobb visszaesés következett be. A magyar ingatlanpiac is elszenvedte a válságból fakadó keresletszűkülést, ami rövidtávon az ingatlanpiac jelentős bezuhanásához vezetett. Az európai ingatlanpiacok nagy része a jegybanki válságkezelés (alacsony kamatozású hitelfelvételi lehetőség) és a szektorban is megjelenő új üzleti modellek megjelenése (sharing economy1 - jelentést lásd lent) nyomán ismét erőre kapott és 2011-re normalizálódtak a nyugati lakáspiacok.

A magyar - s azon belül is főleg a budapesti - ingatlanpiac felívelése kissé megkésve, 2013-2014-ben kezdődött meg, beleilleszkedve az akkor már egyértelműen kirajzolódó nemzetközi lakáspiaci trendbe, amelyet jócskán erősített a párhuzamosan zajló alsó-középosztálybeli turisztikai boom, melyet a fapados légitársaságok elterjedése és a megélénkülő népességbeáramlás okozott. Ekkorra az ingatlanba való befektetés jövedelemtermelő képessége már jócskán meghaladta az állampapírok hozamlehetőségét. A trendnek megfelelően a lakásbérleti piac is gyorsan felfutott, a kínálati oldalon exponenciális mértékben nőttek a rövid távú lakáskiadások a megnövekedett keresletre reagálva, ez pedig összességében tovagyűrűzve a felújítások nagymértékű növekedéséhez vezetett.


Lakásárak alakulása 2008-tól településtípusonként (2010=100%)

Forrás: MNB


A hazai ingatlanpiaci forgalom fellendülését ugyanakkor nem csupán a világpiaci árakkal és az alacsony kamatkörnyezettel lehet magyarázni. A szektor jókora tőkeinjekcióhoz jutott különböző, az ágazatot célzó kormányzati intézkedésekkel is, amelyek 2015-től együttesen óriási mesterséges felértékelődést okoztak, főleg az akkorra már európai nagyvárosoknak megfelelő növekedést produkáló budapesti lakáspiacon. 2015-re ugyanis Budapesten az albérletárak elérték a maximumukat, azóta mintegy 10-15 százalékos korrekció következett be. Eközben a fővárosi lakásárak is tovább nőttek, ezen a téren érdemi korrekció nem történt. Jellemző adat, hogy Budapesten az elmúlt években európai szinten is a legmagasabb mértékben nőttek a lakásárak, 2016-ban egy év alatt mintegy 15 százalékkal, három év alatt pedig összesen 25,7 százalékkal emelkedtek.


Nominális lakásárak alakulása az európai fővárosokban és országosan 2013 II. n.é. és 2016. II. n.é. között

Megjegyzés: Az árak változása tiszta árváltozás alapján: Magyarország, Románia, Norvégia, Litvánia, Szlovánia, Horvátország. A többi ország esetén átlagos lakásár vagy átlagos négyzetméterár alapján

Forrás: BIS, MNB


Budapesti albérleti díjak alakulása (négyzetméterenként)

Forrás: ingatlannet.hu, Shark Vision

 

Prociklikus kormányzati ösztönzők - de mi lesz utána?

A piac túlfűtöttségében óriási szerepet játszik a Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) 2015-ös bevezetése, majd 2016-os kiterjesztése, amely 10 plusz 10 millió forintot ad a lakásvásárlók kezébe. Ez egyes szakértők szerint tovább vándorolt a lakáspiac kereskedőihez, hiszen a kedvezmény bevezetésével párhuzamosan azonnal megnövekedtek az ingatlanárak, csaknem a támogatással egyenlő mértékben. Szintén óriási lendületet adó kormányzati intézkedés volt az építőipari áfa 5 százalékra csökkentése, amely gyakorlatilag 22 százalékos adócsökkentést jelentett az ágazatnak.

A kormányzat a felpörgetett újlakás-dömping tartósítását legújabban a NOK megalkotásával, vagyis a Nemzeti Otthonteremtési Közösségek létrehozásával támogatja, amelynek keretében kizárólag újépítésű lakást lehet vásárolni 10-15 éves futamidő mellett. Az előtakarékossági befizetések 30 százaléka állami támogatás is jár után (maximum 25 ezer Ft), ezzel is pörgetve az ágazatot, nem utolsó sorban fix megrendelésekhez juttatva az építőipart. A NOK közösségek ugyanakkor számos kockázatot rejtenek, főleg az alsóbb jövedelmi rétegekből csatlakozó, kevés önerővel rendelkező tagoknak.

A kormányzati intézkedések hatására a lakásvásárlások száma is újra növekedésnek indult. 2016-ra a lakáshitel-szerződések száma már csaknem ismét a válság előtti éveknek megfelelő volt. Az is igaz persze, hogy már nem a súlyos árfolyamkockázatot magában rejtő svájci frank, vagy euró alapú hitelkonstrukciókkal. 2016-ban jelentős növekedésnek indult az engedélyezett hitelek száma és összege is. Az engedélyezett hitelek száma 2016-ban meghaladta a 81 ezret, ami közel 20 százalékos bővülést jelent 2015-höz képest.

A lakáshitel-állomány csak lassan követi az ismételt felfutási periódust, a 2010-es csúcspont után lassulás, majd stagnálás következett be, de 2014-2015-ben a devizahitelek forintra váltását követően megközelítőleg 100 százalék lett a forinthitelek aránya, a lakáshitelek állománya pedig csökkenő pályára állt (2016 végére az állomány 2912 milliárd forint volt, ami még mindig 2,8 százalékkal alacsonyabb, mint egy évvel korábban). A lakossági hitelkitettség tehát jelenleg nem fenyegető, ugyanakkor egy lehetséges lakáspiaci korrekció esetén - mely akár 10-20 százalékkal is csökkenthetné a lakásárakat - a lakossági hitelek hitelfedezeti mutatója könnyen alámehet az MNB által megszabott 80 százaléknak, ezesetben a kereskedelmi bankok akár pótfedezeti igénnyel is felléphetnének a hitelezettek felé.


A folyósított lakáscélú hitelek megoszlása

Forrás: KSH


Buborékveszély: mi olvasható ki a 2018-as költségvetésből?

A 2014-től megindult ingatlanpiaci folyamatok várhatóan 2018-ban is folytatódnak majd. Legalábbis ez olvasható ki a jövő évi költségvetési tervezetéből, amit a múlt héten kezdett tárgyalni az Országgyűlés. 2018-ban a Kormány igazán impozáns 4,3 százalékos gazdasági növekedést prognosztizált. Mindez a 2017-re tervezett gazdasági növekedéshez képest 0,2 százalékkal magasabb növekedési ütemet jelent. Meg kell jegyezni, hogy ez a bővülési ütem valamelyest meghaladja a szakértői várakozásokat, amelyek a 2,2 és 3,7 százalék között mozognak a 2018-ra vonatkozóan. Az is igaz ugyanakkor, hogy ezek a szakértők az elmúlt években szinte minden esetben alábecsülték a magyar gazdaság növekedési potenciálját. A gazdasági növekedési alapját a lakosság rendelkezésére álló jövedelem emelkedése adja, annak fogyasztást élénkítő hatása, valamint a bruttó állóeszköz-felhalmozás Kormány által előre jelzett 12,9 százalékos tervezett növekedése jelenti.

A költségvetési törvénytervezetet az Állami Számvevőszék is véleményezte. Az ÁSZ rámutatott, hogy az élénkülő beruházási mutatókban kiemelt szerepet játszik az európai uniós források felhasználása, valamint a háztartások beruházási aktivitásának növekedése elsősorban a 2016 januárjában bevezetett családi otthonteremtési kedvezmény, közismert nevén CSOK által biztosított támogatások eredményeként. Ezzel kapcsolatban szembetűnő adat, hogy 2016-ban a korábbi évhez képest két és félszeresére ugrott az építési engedélyek és a lakásépítési bejelentések száma.

Domokos László: ingatlanpiaci buborékot okozhatnak a kormányzati lakástámogatások

A 2018-as költségvetés parlamenti vitájában Domokos László, az Állami Számvevőszék elnöke arra figyelmeztetett, hogy a kormányzat által biztosított lakástámogatások jelentősen befolyásolják a lakáspiac fejlődését, általános jellemzőit. A támogatások nyújtásakor az állam az ingatlanpiacon keresletnövekedést generál - világított rá az ÁSZ elnöke, majd hozzátette: ennek a keresletnövekedésnek ugyanakkor figyelembe kellene vennie az ingatlankínálat viszonylagos lassú reagáló képességét, hogy az ne járjon az ingatlanok túlzott árnövekedésével. Domokos László szerint a lakáspiaci folyamatok túlfűtésével a kormányzat ingatlanpiaci buborékot indíthat el. Ezért is fontos az ilyen típusú támogatások átgondolt és tudatos alkalmazása, az állam ingatlanpiaci szerepének tudatos befolyásolása, szabályozása - figyelmeztetett az ÁSZ elnöke az Országgyűlésben. Az ÁSZ elnökének szavait mindenképp érdemes megfontolni, hiszen az elmúlt években megindult - az előbbiekben vázolt -, majd várhatóan az idei esztendő második felében, s jövőre is folytatódó ingatlanpiaci folyamatok kiszámíthatatlan helyzetet okozhatnak a lakáspiacon.

Domokos László, az Állami Számvevőszék elnöke a jövő évi költségvetés parlamenti vitája során

Összességében tehát örvendetes, hogy az ingatlanpiac magához tért, amiben fontosak a kormányzati ösztönzök, szembetűnő ugyanakkor, hogy főként a budapesti ingatlanpiaci árak 2015 óta már nem a nemzetközi trendek ütemében, hanem attól elrugaszkodva növekednek. Az ágazatot pörgető kormányzati ösztönzők a gazdaságélénkítő hatással együtt jelentős átlagár növekedést is okoztak, amely a kormányzati ösztönzők esetleges kiesése után gyors korrekciót hozhat - különösképpen a budapesti lakáspiacon - ezzel akár 10-20 százalékkal csökkentve a lakásárakat. Ez veszélyes lehet a felfokozott lakossági hitelezés tükrében, hiszen a lakossági hitelfelvételek nagy része már a túlhevült, túlárazott tartományban történt, így a korrekció súlyosan érintheti a hitelt felvetteket és az ingatlan értékcsökkenésével, akár vagyonvesztéssel is járhat. Ez újabb kormányzati beavatkozást, vagyis költségvetési ráfordítást tehet szükségessé.

Ez tehát az az ingatlanpiaci buborék, amelynek kipukkadását kár lenne megvárni, inkább a piaci folyamatok fokozatos közelítése indokolt a reális pályához. Ehhez rendkívül lényeges a különböző ösztönző támogatások tudatos és tervszerű alkalmazása, amint erre az ÁSZ elnöke is figyelmeztetett az Országgyűlésben elmondott beszédében. A buborékok ugyanis már csak olyanok, hogy előbb-utóbb kipukkadnak, emlékezzünk csak a 2008-as gazdasági válság kiváltó okaira.


Horváth Bálint, az Állami Számvevőszék osztályvezető főtanácsosa

Hochbaum Dániel, az Állami Számvevőszék munkatársa

1: A közösségi gazdaság egy új gazdasági, piacszervezési modell, amelyben az információtechnológia segítségével az árukhoz, szolgáltatásokhoz, adatokhoz és tudáshoz egy megosztott, közösségi hozzáférést tesz lehetővé. Ez segíti a javakról való információszerzést, így mind a magánszemélyek, mind a vállalkozások, mind a közösség számára nő a termék, vagy szolgáltatás értéke.