2012. október 15. 8:30

A devizahitelezés oka, a beavatkozás lehetősége, módjai

Bánfi Tamás, a Budapesti Corvinus Egyetem tanszékvezető egyetemi tanára a Pénzügyi Szemle legújabb számában megjelent tanulmányában a magyarországi devizahitelezést vizsgálja. Áttekinti a folyamatot kiváltó okokat, megkísérli azonosítani a felelősöket, továbbá egy részletes megoldási javaslattal is szolgál, amely a devizahitelesek, az állam és a kereskedelmi bankokon túl még a Magyar Nemzeti Bankot is érinti. (Pénzügyi Szemle 2012/3)

Bánfi Tamás


A jelzáloggal fedezett lakás- és építési kölcsönnel terhelt családok mint banki ügyfelek négy, illetve öt csoportba sorolhatók: (1) devizahitelű (frank, euró, jen) adósok és nem törlesztőképesek; (2) devizahitelű adósok és törlesztőképesek, (3) forinthitelű adósok és törlesztőképesek; (4) forinthitelű adósok és nem törlesztőképesek, illetve (5) a hitellel nem rendelkezők, akik ugyan nem banki ügyfelek, de a vonatkozó döntések érdekeiket sérthetik.

A nem törlesztőképes és a törlesztőképes devizaadósok közötti helyezkednek el azok a családok, amelyek 0-90 nap között nem törlesztettek: ők vagy képesek lesznek a törlesztésre, és ezáltal átkerülnek a törlesztőképes ügyfelekhez, vagy 90 napon túl sem lesznek képesek törleszteni és a legrosszabb helyzetű csoportba kerülnek. A „miért kell az államnak (társadalomnak) beavatkozni" kérdés a 90 napon túli nem törlesztőkre vonatkozik, mert az ők kölcsönszerződését felmondja a bank, és az ő esetükben kerül sor kényszerértekesítésre és nagy valószínűséggel kilakoltatásra.

Ha a bank az ügyféllel kötött kölcsönszerződést a törlesztés tartós elmaradása miatt felmondja, a bank korlátlanul rendelkezik a jelzáloggal terhelt ingatlannal. A bank, ha a kényelmetlenségeket el akarja kerülni, a felmondott hitelszerződés szerinti követelését eladhatja egy követeléskezelő (behajtó) cégnek, így vagy az új tulajdonos, vagy még a bank folytatja az árverésen keresztüli értékesítést (a bank lakásingatlant általában nem tart meg). A vevő vagy bérlakásként megtartja az eredeti lakóval az ingatlant (ami nem kizárt, de inkább a csodák közé sorolandó), vagy kilakoltatás lesz a vége.

Két okból kifolyólag kell tehát beavatkozni:

- szociális okból a társadalmi szolidaritás elve alapján;

- a társadalmi közös költség minimalizálásának elve alapján (a költséghatékonyság nem csak követeli, hanem lehetővé is teszi az „olcsóbb" út választását: a gyerekeket a szülők neveljék és tartsák el, a többség életét a hajléktalanok ne zavarják, a bűnelkövetés - lopás, rablás stb. - csökkenjen, ne pedig növekedjen, a biztonság fenntartásának költsége csökkenjen).

Követendő alapelvek


A rossz hitelek felmondott kölcsönszerződései alapján árverezett lakáscélú ingatlanoknál a döntően szociális és az esetleges üzleti célú állami beavatkozás következményeinek

- ki kell zárnia a morális kockázatot, vagyis azt, hogy a törlesztőképes adósnak megérje nem törlesztőképesnek lenni;
- meg kell akadályoznia, hogy a devizaadósok (frank, euró, yen) előnyösebb helyzetbe kerüljenek, mint a forintadósok.

Az adóssággal nem rendelkezők, valamint a törlesztőképes forint- és devizaadósok terhére csak akkora lehet az állami támogatás, hogy a szolidaritás elve alapján a lakhatás joga - egyrészt a munkahelyhez igazodva, másrészt a családhoz tartozó gyerekek érdekeit figyelembe véve - megteremtődjön.

Intézményi feltételek 12 pontban


1) Létre kell hozni egy speciális ingatlanalapot (a Nemzetközi Eszközkezelő is lehet ez az intézmény), amely:
- részt vesz az ingatlan-árveréseken;
- gazdálkodik az állami bérlakás állományával;
- az üres önkormányzati bérlakásokat gazdálkodási körébe vonhatja;
- lakbértámogatást adhat.

2) A bankok létrehoznak egy aukciósházat, amely kizárólag a felmondott kölcsönszerződések mögötti jelzáloggal terhelt ingatlanokat árverezi.

3) Az árverés a hitelező bank által megállapított kikiáltási áron kezdődik.

4) Fontos elem: az állami ingatlanalap nem licitál, hanem a licit végén, a végső eladási ár ismeretében bejelenti, hogy:
- a leütési áron előjogával él és ezzel az ingatlan tulajdonjogát megszerezte;
- a leütési áron elővételi jogával nem kíván élni, így az ingatlan tulajdonjoga a legmagasabb árajánlatot elfogadó licitálóé.

5) A kikiáltási árat (a licit kezdő árát) az eladó bank határozza meg, és a licit során három eset lehetséges:
- a licit kezdő árát többen elfogadják és az árverésvezető az előre meghatározott értékhatáronként változó mértékben megemelt árakra kéri az árajánlatot mindaddig, amíg egy ajánlattevő (licitáló) marad;
- a licit kezdő árát legalább egy vevő elfogadja és több ajánlattevő nem lévén az árverésvezető az induló árat leüti és az ingatlan a licitálóé;
- a licit kezdő árán nincs ajánlattevő, ekkor az adott ingatlan árverése befejeződik, az ingatlan eladása meghiúsul.

6) A már árverezett, de el nem kelt ingatlanokat az eladó bank célszerűségi szempont alapján meghatározott idő múlva újra árverezheti változatlan vagy alacsonyabb kezdő árat kijelölve.

7) Az ingatlanalap az összes aukción részt vesz és az alkalmazottjaiból választott vagy azon kívüli szakértőkből álló szűk körű testület minden egyes aukcionált ingatlanra az aukciót megelőzően szociális vagy üzleti alapon dönt azon legmagasabb árról, ameddig elővételi jogukkal élni kívánnak. Ha a kikiáltási áron nincs ajánlattevő, az ingatlanalap a kikiáltási áron is élhet elővételi jogával.

8) Az ingatlanalap által megvásárolt lakás és ház az ingatlanalap tulajdona, de a volt tulajdonosok (a volt adósok) lakhatási lehetősége megmaradhat, viszont a bérlakásban lakbérfizetési kötelezettségük lesz, és a lakhatást nem feltétlenül az eredeti lakásban biztosítják. Az ingatlan lakhatási joga nem örökölhető, mert ez csak az adósra és a házastársra vonatkozik.

9) A volt tulajdonos bérlő lesz, de megengedhető, hogy a kölcsön folyósításakor vállalt önrész és a már törlesztett forintösszeg (a kamatot és a kezelési díjat figyelmen kívül hagyva) a bérleti díjba beszámítva lelakható legyen. A bérlőnek előre közölt feltételekkel a lakás- és háztulajdon visszavásárlási jogát is biztosítani lehet.

10) Az ingatlanalap nemcsak elővételi jogával élve lakáscélú ingatlant vásárol, hanem lakásgazdálkodást is folytat. Célszerű lenne az ország teljes területére az üres önkormányzati lakások, a nem lakott és eladásra szánt magántulajdonú lakások és lakóházak kataszterének az elkészítése. Az önkormányzati lakások mellett a magántulajdonúak egy része - ha alacsony áron megvehető - azonnal bérlakásként használható. A magántulajdonú lakások és lakóházak adásvétel nélkül is bevonhatók a szociális bérlakások körébe, ha az arra rá-szorulók lakbértámogatást kaphatnak. Ez az irány a szociális támogatás legolcsóbb és leghatékonyabb formája lehet.

11) Az ingatlanalap forrása:
- Az ingatlanalap jegyzett tőkéjét célszerű 1 milliárd euróban meghatározni úgy, hogy feltöltése az alap igényéhez igazítva történjen.
- Az ingatlanalap 2 hetes és annak néhány többszörösének (pl. 4-6-8-10-12 hetes) megfelelő lejáratú kötvényt bocsát ki.
- A kéthetes kötvények hozama megegyezik a jegybanki alapkamattal, amit az állam garantál.
- Az ingatlanalap néhány (akár az összes) kereskedelmi bankkal keretjellegű megállapodást köt, amely szerint a kereskedelmi bank(ok) az ingatlanalap igényének megfelelően az átmeneti likviditás alapján a jegybanki 2 hetes kötvény vásárlása helyett az azonos hozamú és lejáratú, államilag garantált, az ingatlanalap által kibocsátott ingatlankötvényt vásárolja meg.

12) Előfordulhat rendkívüli helyzet, amikor a bankok nem tudják vagy nem akarják még a 2 hetes kötvény vásárlásával sem a pillanatnyi likviditásukat (fizetőképességüket) csökkenteni. Az ilyen átmeneti helyzetre is gondolva, szükséges két további -hangsúlyozva: átmeneti - finanszírozási forrást bekapcsolni:
- a Magyar Fejlesztési Bank tulajdonosi körébe tartozó cégek az átmenetileg szabad pénzeszközeik elhelyezésére ingatlanalap-kötvényt vásárolnak; normális körülmények között, ha az alap likviditási pozíciója azt nem igényli, a mai gyakorlatnak megfelelően kereskedelmi bankoknál elhelyezhetik azt;
- ún. utolsó menedékként finanszírozási forrásként bevonható a jegybank által kezelt állami devizatartalék.

A finanszírozás rendkívüli előnye: ha a kereskedelmi bank a jegybanki 2 hetes kötvényt vásárolja meg, akkor a jegybanknak a jegybanki alapkamatnak megfelelő nagyságú kiadása keletkezik, ami az éves eredményét csökkenti. Ha a kereskedelmi bank az ingatlanalaptól vásárol azonos hozamú és lejáratú kötvényt, akkor a jegybanknál nem keletkezik kiadás, így az éves eredménye nem csökken (ha vesztesége lenne, a veszteség nem nő), igaz viszont, hogy az ingatlanalapnak ugyanakkora hozamkifizetése lesz a kereskedelmi bank felé. A jegybanki kiadás csökkenése és az ingatlanalap kiadásának növekedése egymást „kiüti", ami a valóságban is megtörténik, mert a jegybank eredményét minden év végén a központi állami költségvetésbe konszolidálják (magyarul: beleolvasztják, összevonják).

Az ingatlanalap természetesen nemcsak a devizaadósokra, hanem szociális és üzleti szempontok alapján a forintadósokra is kiterjeszthető, sőt a kiterjesztés indokolt.

Lényeges a már korábban hangsúlyozott tétel is: ha az ingatlan eladási ára kisebb, mint az adós tőke- és kamattartozása, a jelzáloggal fedezett hiteleknél a fedezet érvényesítése után a banknak további követelése a volt adóssal szemben nem maradhat.

...

A teljes tanulmány itt olvasható, a Pénzügyi Szemle legújabb száma itt érhető el.

Bánfi Tamás a Budapesti Corvinus Egyetem tanszékvezető egyetemi tanára, a Magyar Nemzeti Bank Monetáris Tanácsának korábbi tagja